證券時報
吳家明
2025-03-16 11:28
在一攬子穩樓市政策的支持下，全國多城土地市場活躍度明顯提升。2月20日，上海今年第一批次土拍順利收官，4幅地塊均溢價成交，成交總價約159.26億元。新加坡房企以聯合體形式參拍并成功摘地，為此次土拍增添一抹異彩。
房企參拍熱情高漲
2月20日上午率先登場的上海虹口區C080302單元hk329-11地塊共吸引5位競買人參拍。最終經過184輪競價，由金茂和新加坡慶隆組成的聯合體以89.6435億元拿下該地塊，成交樓板價為117474元/平方米，溢價率為38.2%。
在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，近期金茂拿地較為積極，“去年12月金茂在上海就曾以聯合體形式斬獲3幅地塊，此次再拿虹口宅地，公司補倉意愿十分強烈”。
上海外環外土地市場也有所回暖。此次出讓的兩幅外環外地塊均以較高溢價率成交：奉賢區奉賢新城一地塊被由龍湖和建華組成的聯合體摘得，溢價率為16.54%。由國貿、金地集團、星獅地產組成的聯合體以8.1521億元拿下松江區一地塊，溢價率為13.98%。其中，星獅地產也是新加坡房企。
此外，由華潤置地和越秀地產組成的聯合體以50.9013億元競得浦東新區一地塊，溢價率為33.38%。“這幅地塊越秀和華潤聯合體參與度較高，去年的新楊思地塊就是他們拿下的，再入一塊地可以進一步夯實區域內的影響力，同時也可以降低不少成本。”盧文曦說。
中指研究院上海分院分析師蘇曉東認為，本輪土拍的成功是春節后上海土拍市場的良好開端，稀缺地塊繼續受到房企熱捧。土拍市場高漲的熱情或將傳導至新房市場，有助于穩定購房者預期，有利于上海房地產市場整體企穩。
多城土地市場升溫明顯
今年以來，包括上海、杭州在內的多個城市土地市場升溫跡象明顯，個別城市甚至出現“地王”。
時隔一年多，金地集團在杭州重啟拿地。1月21日，杭州出讓3幅宅地，其中臨平老城區一地塊由金地集團以約1.86億元競得，溢價率為31.01%。
1月24日，濱江集團經過逾200輪報價，以約54.56億元競得杭州湖墅一地塊，成交樓面價64834元/平方米，溢價率為71.25%，成為杭州新單價“地王”。
成都、鄭州土拍熱度同樣不低。1月27日，成都成華區1幅地塊由華潤置地以約16.87億元總價、溢價率51.11%競得。2月8日，鄭州迎來春節后的第一場土拍，共出讓2幅宅地，其中一塊地被8家房企爭搶，最終鄭州中海地產以約10.89億元的價格成功競得，溢價率達87.5%。
克而瑞研究中心發布的研報顯示，2025年1月核心城市有較多優質地塊出讓，土地市場通過“以質換量”，溢價率創下近三年新高，平均溢價率達8.7%。聚焦重點30城來看，1月的土拍平均溢價率更是高達15.3%。
“整體來看，2025年土拍高溢價開局是優質資源競爭、政策加力支持與市場預期改善共同作用的結果。”中指研究院分析師孟新增表示，自2024年9月底以來，一線及強二線城市房地產市場情緒逐步回暖，房企對后市的信心有所修復。2025年初，地方政府積極推出位于核心區域、配套成熟的優質地塊，進一步增強了房企拿地的積極性。“從項目開發節奏來看，年初拿地能夠在當年實現開工并進入銷售階段，有助于房企快速回籠資金，提升周轉效率。”孟新增說。
調規助力“好房子”建設
克而瑞研究中心研究總監謝楊春告訴上海證券報記者，當前土地市場熱度出現“兩頭高、中間低”的現象，底價成交的地塊占比仍有83%，溢價率在5%以下的地塊占比6%，約8%的地塊溢價率超過20%。市場依然以底價成交為主，但個別地塊的熱度較高，也確實帶動整體溢價率表現突出。
從拿地房企的角度來看，高溢價地塊中，民企拿地的比例達到近四成。但在拿地策略方面仍有顯著差異，國資央企在全國范圍內參拍優質地塊，民企則更加傾向于“本土作戰”。
克而瑞篩選出1月一、二線城市成交的典型高溢價地塊，分析每一幅地的地塊條件后發現，市場競爭壓力、配套條件和盈利空間是拿地企業的關注重點，能夠高溢價成交的地塊至少在其中一點上表現優秀。
值得注意的是，2月12日，北京市規劃和自然資源委員會發布“關于印發《北京市平原多點地區‘好房子’規劃管理相關技術要點（試行）》的通知”。該文件提出可按需設置封閉或開敞陽臺，鼓勵豐富居住空間形式，增配鄰里共享公共空間等。比如在豐富居住空間形式，增強居民“獲得感”方面，通過陽臺、飾面層部分面積不計入容積率，適度提高“得房率”。以建筑面積100平方米和140平方米的戶型為例，“得房率”可以從80%提升至約90%。
去年8月，上海宣布，自2024年第五批次起，上海市商品住房用地出讓對市場熱度較高的地塊實行“雙高雙競”（兩輪競價、兩輪競高品質建設標準）舉措，最終實現“高品質建設一地一方案”和“市場化配置價高者得”目標。
孟新增表示，去年以來多個熱點城市調整土拍規則及計容規則，改善土地規劃設計條件和套型要求，包括放寬陽臺/公共空間計容規則、支持建設立體生態住宅等，助力“好房子”建設。近期北京出臺“好房子”規劃管理技術要點，示范效應和風向標意義明顯，2025年預計將有更多城市優化相關政策。
