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在3月3日的上海土拍中，位于嘉定新城核心區(qū)的F03A-4地塊經(jīng)歷49輪競(jìng)價(jià)后被招商蛇口收入囊中。而在此次土拍前，作為競(jìng)買(mǎi)人的象嶼地產(chǎn)被業(yè)界認(rèn)為對(duì)該地塊勢(shì)在必得。就在一周前，象嶼地產(chǎn)曾在上海奉賢新城地塊的競(jìng)爭(zhēng)中不敵龍湖集團(tuán)聯(lián)合體。同時(shí)，象嶼地產(chǎn)此前看中的浦東新區(qū)新楊思地塊也被華潤(rùn)置地聯(lián)合體摘走。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從上海市建設(shè)市場(chǎng)信息服務(wù)平臺(tái)獲悉，在上述地塊出讓之前，象嶼地產(chǎn)旗下的上海象盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司就已經(jīng)針對(duì)這些目標(biāo)地塊發(fā)出招標(biāo)計(jì)劃公告，總投資金額達(dá)138.1億元，包括項(xiàng)目住宅、商業(yè)和配套用房等工程開(kāi)發(fā)。

值得一提的是，由于城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊集中交付的地產(chǎn)項(xiàng)目增加，且交付項(xiàng)目主要在上海地區(qū)，毛利較高，象嶼集團(tuán)在去年三季度的利潤(rùn)總額得以同比增長(zhǎng)七成，而補(bǔ)倉(cāng)上海是其進(jìn)一步發(fā)展的必然之路。

土拍場(chǎng)上接連“陪跑”

嘉定新城F03A-4地塊位于上海遠(yuǎn)香湖畔，是區(qū)域內(nèi)一處湖景宅地，在3月3日的出讓中，共吸引了“象嶼地產(chǎn)+天安中國(guó)”聯(lián)合體、保利發(fā)展、招商蛇口、綠城中國(guó)等4家競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)價(jià)。

從板塊市場(chǎng)來(lái)看，該項(xiàng)目西南側(cè)1.5公里處是萬(wàn)科理想之地項(xiàng)目，六次開(kāi)盤(pán)均售罄，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到325%；項(xiàng)目東南方面是象嶼地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的遠(yuǎn)香湖岸項(xiàng)目，去年3月份起累計(jì)五次開(kāi)盤(pán)，房源也已售罄，均價(jià)約5.2萬(wàn)元/平方米。

F03A- 4地塊起始總價(jià)約20.464億元，起始樓面價(jià)24500元/平方米，中止價(jià)為26.603億元，對(duì)應(yīng)溢價(jià)率30%。經(jīng)過(guò)40余輪競(jìng)價(jià)，象嶼地產(chǎn)與天安中國(guó)聯(lián)合體報(bào)出中止價(jià)26.603億元后，與招商蛇口進(jìn)入第二輪競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)環(huán)節(jié)。

在競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)中，象嶼地產(chǎn)與天安中國(guó)聯(lián)合體在競(jìng)爭(zhēng)高端人才住房配建比例指標(biāo)中退出，最終招商蛇口以總價(jià)26.603億元、樓面價(jià)31850元/平方米、溢價(jià)率30%競(jìng)得該地塊。其中，高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)為：裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米，公共服務(wù)設(shè)施面積1500平方米，人才房面積比例0.2%。

2月20日，象嶼地產(chǎn)參與了上海市奉賢新城10單元06-07地塊的競(jìng)爭(zhēng)。該地塊位于奉賢新城配套能級(jí)最高的區(qū)域之一，毗鄰地鐵5號(hào)線奉賢新城站及奉浦快線金海公路站，附近有龍湖奉賢天街和百聯(lián)南橋購(gòu)物中心等商業(yè)配套。

“象嶼地產(chǎn)+天安中國(guó)”聯(lián)合體、“龍湖集團(tuán)+建華集團(tuán)”聯(lián)合體、中國(guó)金茂3家競(jìng)買(mǎi)人歷經(jīng)15輪競(jìng)價(jià)，最終該地塊被龍湖集團(tuán)與建華集團(tuán)聯(lián)合體以總價(jià)10.57億元競(jìng)得，溢價(jià)率為16.5%。

在1月24日的上海土拍上，象嶼地產(chǎn)與保利發(fā)展、招商蛇口、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)共4家房企參與了松江SJS30003單元01-18號(hào)地塊的爭(zhēng)奪。最終經(jīng)過(guò)51輪競(jìng)價(jià)，保利發(fā)展以總價(jià)20.52億元拿下該地塊，折合樓面價(jià)29425元/平方米。

此外，象嶼地產(chǎn)還在2024 年12月底的上海土拍中，報(bào)名參與了奉賢新城10單元17-02地塊的競(jìng)拍，但最終不敵貝殼旗下的貝好家置業(yè)。

“今年以來(lái)，上海土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，首批次涉宅用地全部溢價(jià)成交，核心區(qū)域地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企對(duì)優(yōu)質(zhì)資源的爭(zhēng)奪積極。”中指研究院上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇表示，整體而言，從供需層面看，上海新房市場(chǎng)韌性較為顯著，房企對(duì)核心區(qū)域長(zhǎng)期價(jià)值認(rèn)可度較高。

遠(yuǎn)郊項(xiàng)目去化承壓

事實(shí)上，在上述上海幾宗地塊出讓之前，即春節(jié)假期結(jié)束后不久，熟悉上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的象嶼地產(chǎn)董事長(zhǎng)胡新立就啟動(dòng)了相關(guān)投資布局。

上海市建設(shè)市場(chǎng)信息服務(wù)平臺(tái)披露了象嶼地產(chǎn)的三份項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃公告，其中一份擬對(duì)上海浦東新區(qū)Z000602單元20Ea-01地塊（即新楊思地塊）新建普通商品房項(xiàng)目，投資75億元進(jìn)行住宅、配套用房和地下車(chē)庫(kù)開(kāi)發(fā)，計(jì)劃投資金額甚至超過(guò)了該地塊的溢價(jià)率上限。

公開(kāi)資料顯示，胡新立自2008年加入象嶼地產(chǎn)后，曾負(fù)責(zé)過(guò)投資拓展、工程運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)等業(yè)務(wù)，先后出任象嶼地產(chǎn)上海公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理，2022年5月起出任象嶼集團(tuán)黨委委員、象嶼地產(chǎn)董事長(zhǎng)。

此外，今年2月6日，象嶼地產(chǎn)還計(jì)劃投資44.4億元用于嘉定區(qū)嘉定新城F03A-4地塊新建普通商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。同時(shí)，還發(fā)布了奉賢區(qū)奉賢新城10單元06-07地塊新建普通商品房項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃公告，擬總投資18.7億元，建安費(fèi)6.41607億元。

綜上，象嶼地產(chǎn)在以上3宗地塊的總計(jì)投資額達(dá)到138.1億元。不過(guò)，據(jù)記者了解，在新楊思地塊正式出讓期間，象嶼地產(chǎn)卻并未報(bào)名參拍。

象嶼集團(tuán)最新發(fā)布的《2025年度第一期超短期融資券募集說(shuō)明書(shū)》披露了象嶼地產(chǎn)去年前三季度的運(yùn)營(yíng)情況。

數(shù)據(jù)顯示，2024年前9月，象嶼集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為214.25億元，毛利潤(rùn)為32.28億元。2021~2023年，象嶼集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入分別為71.38億元、54.9億元和80.27億元；毛利潤(rùn)分別為5.32億元、16.94億元和23.07億元。

2024年前9月，象嶼集團(tuán)的利潤(rùn)總額同比增長(zhǎng)74.29%，為17.93億元。主要原因?yàn)椋髱Z集團(tuán)城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊集中交付的地產(chǎn)項(xiàng)目增加，且交付項(xiàng)目主要在上海地區(qū)，毛利較高。

據(jù)募集說(shuō)明書(shū)披露，2021年至2024年前3月，象嶼地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備逐年減少，分別為93.85萬(wàn)平方米、41.76萬(wàn)平方米、33.32萬(wàn)平方米和0.73萬(wàn)平方米。截至2024年3月末，象嶼地產(chǎn)儲(chǔ)備可售面積232.18萬(wàn)平方米，其中福州占比19.49%、上海占比18.44%、蘇州占比17.54%、南平占比9.85%、重慶占比8.01%、紹興占比7%、廈門(mén)占比6.92%、天津占6.24%、唐山占3.58%、南京占2.93%。

記者注意到，象嶼地產(chǎn)位于上海遠(yuǎn)郊的部分項(xiàng)目去化承壓。如位于上海奉賢區(qū)的江灣悅府項(xiàng)目和普陀區(qū)的中環(huán)云悅府項(xiàng)目已進(jìn)行認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，象嶼江灣悅府因認(rèn)籌人數(shù)不足，采用不搖號(hào)方式開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化率僅為6%。象嶼地產(chǎn)方面公告顯示，中環(huán)云悅府項(xiàng)目也向公證處申請(qǐng)撤回了開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售搖號(hào)排序活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督公證。