期貨日報
譚亞敏
2025-03-16 07:50
周末，深圳發(fā)布樓市利好政策，大幅提高了住房公積金貸款額度。
3月16日，深圳市住房公積金管理委員會發(fā)布兩項文件，對深圳市住房公積金貸款和利息補貼政策進行了調(diào)整優(yōu)化，自3月24日起開始實施。其中，家庭貸款最高額度提高至231萬元，個人最高可貸126萬元。
深圳還取消了異地住房公積金貸款的戶籍和首套房限制。調(diào)整后，異地繳存職工，無論是否具有深圳戶籍，只要滿足深圳市住房公積金貸款條件，在深購買首套或第二套商品住房時，都可以向深圳市公積金中心申請住房公積金貸款（含商轉(zhuǎn)公貸款）。
此外，深圳將住房公積金貸款可貸額度從原本賬戶余額的14倍提高至16倍，同時不超過最高額度。文件還明確，多子女家庭若使用住房公積金貸款購買第二套商品住房，可適用首套住房公積金貸款政策。
近期，無論是中央層面還是地方層面，樓市的利好政策都不斷涌現(xiàn)。有研究機構(gòu)指出，這將有效提振市場信心，房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”主基調(diào)不變。
家庭最高可貸231萬元！深圳提高住房公積金貸款額度
3月16日，深圳市住房公積金管理委員會發(fā)布《關于〈深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定〉的補充規(guī)定》《關于我市住房公積金利息補貼有關事項的通知》兩項文件，對深圳市住房公積金貸款和利息補貼政策進行了調(diào)整優(yōu)化，旨在進一步滿足職工的住房需求，更好發(fā)揮住房公積金制度的保障作用。兩項文件自2025年3月24日起開始實施。
文件提出，調(diào)整最高（基礎）額度，個人申請最高額度從50萬元提高至60萬元；家庭申請最高額度從90萬元提高至110萬元。
調(diào)整最高額度上浮情形和比例。購買深圳市首套住房上浮比例從20%提高至40%。多子女家庭購房上浮比例從10%提高至50%。該政策適用于有兩個及以上子女的家庭，未成年和成年子女均計算在內(nèi)。全國范圍內(nèi)有公積金貸款記錄的成年子女不計入。新增購買本市保障性住房上浮情形，上浮比例為20%。同時符合多種上浮情形可累加上浮比例，最高上浮110%，即個人最高可貸126萬元，家庭最高可貸231萬元。按照往年數(shù)據(jù)，首套房上浮政策可覆蓋90%以上貸款申請職工。
文件還將住房公積金貸款可貸額度從原本賬戶余額的14倍提高至16倍，同時不超過上述最高額度。可貸額度還需要結(jié)合職工的還款能力、還款期限等因素綜合計算，最終額度以審批結(jié)果為準。此項調(diào)整將進一步保障中低收入家庭、工作年限較短的青年人等住房公積金賬戶余額相對較少的職工群體，助力他們更多、更快獲得住房公積金貸款。
為充分滿足職工剛性和多樣化改善性住房需求，重點支持職工購買保障性住房，文件明確，調(diào)整深圳市住房公積金貸款最低首付款比例。
若職工申請住房公積金和商業(yè)住房組合貸款，最低首付款比例則執(zhí)行二者中較高者。
文件明確，多子女家庭若使用住房公積金貸款購買第二套商品住房，可適用首套住房公積金貸款政策，主要涉及兩方面：1、可享受首套房貸款利率優(yōu)惠；2、可享受貸款最高額度上浮90%的政策。其中首套房上浮40%，多子女家庭購房上浮50%。該政策適用于有兩個及以上未成年子女的家庭，成年子女不計入。
深圳還取消了異地住房公積金貸款的戶籍和首套房限制。調(diào)整前，深圳戶籍且在深圳購買首套住房的異地繳存職工，可以向深圳市公積金中心申請貸款。此次調(diào)整后，異地繳存職工，無論是否具有深圳戶籍，只要滿足深圳市住房公積金貸款條件，在深購買首套或第二套商品住房時，都可以向深圳市公積金中心申請住房公積金貸款（含商轉(zhuǎn)公貸款）。
文件明確，加大住房公積金利息補貼力度。深圳市自2012年12月起實施住房公積金利息補貼政策，對于繳存時間累計滿一年且未使用過住房公積金貸款的職工，除按國家規(guī)定利率獲得繳存期間的住房公積金利息外，在銷戶時還可享受額外利息補貼。補貼金額=歷年結(jié)息總額（含銷戶利息）×補貼比例。為充分發(fā)揮住房公積金制度的保障作用，更大程度惠及繳存職工，《利息補貼通知》提高了補貼比例：1年≤累計繳存年限<5年，補貼比例從5%提高至10%；5年≤累計繳存年限<10年，補貼比例從8%提高至15%；累計繳存年限≥10年，補貼比例從12%提高至20%。
值得關注的是，近期深圳二手房市場持續(xù)回暖，二手房錄得量已連續(xù)5周攀升。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會消息，2025年第10周（3月3日—3月9日），深圳市二手房（含自助）錄得1812套，環(huán)比增長11.6%。近期二手房市場持續(xù)回暖，二手房錄得量已連續(xù)5周攀升，消費者購房意愿不斷增強，單周已超1800套。
利好政策不斷
近期，在房地產(chǎn)領域，大消息不斷。有機構(gòu)指出，中央和地方的一系列政策，將有效提振市場信心，促進房地產(chǎn)市場交易活躍度。當前，房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”主基調(diào)不變。
中央層面，2025年《政府工作報告》提出，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。因城施策調(diào)減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應。盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險。有序搭建相關基礎性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。適應人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。
另外，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹3月9日下午表示，住房和城鄉(xiāng)建設部將會同有關部門堅持長短結(jié)合、標本兼治，堅決穩(wěn)住樓市。重點做好四件事：1）鞏固政策組合拳效果；2）努力實施城中村改造和危舊房改造；3）推進收購存量商品房；4）改革完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎性的制度。
倪虹表示，政府工作報告提出今年地方政府專項債安排4.4萬億元，其中一個使用方向就是土地收儲和收購存量商品房。將支持地方在收購主體、價格和用途方面充分行使自主權(quán)，收購的商品房優(yōu)先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等。城中村改造和危舊房改造方面，倪虹指出，在去年新增100萬套的基礎上，繼續(xù)擴大改造規(guī)模，穩(wěn)妥推進貨幣化的安置，讓城中村的居民擁有更多的自主選擇權(quán)，實現(xiàn)早入住、早安居，同時，也有利于消化存量的商品房。
地方層面，舊改與土儲專項債加速落地。2月18日，北京發(fā)行了一批地方政府債券，包括101億元一般債券和462.9億元專項債券。其中專項債券用于市本級和朝陽區(qū)、海淀區(qū)、房山區(qū)等15個區(qū)的合計85個城市建設項目，募集資金主要投向棚戶區(qū)改造、城中村改造、土地儲備、市政和產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎設施等項目，償債資金來源主要為土地出讓收入和安置房銷售收入等。此外，2月23日，廣東省公告了307億元額度專項債券，專項用于土地儲備、回收閑置存量土地，廣東省成為今年全國首個落地專項債券資金回收閑置存量土地的省份。中銀國際證券預計，隨著廣東省專項債券的推進，今年土地收儲專項資金政策還將繼續(xù)完善，收購存量土地專項債與專項借款或取得突破。
另外，重慶取消限售（取消中心城區(qū)原已納入兩年限售范圍住房的再交易管理），優(yōu)化房產(chǎn)稅稅收政策（完善個人住房房產(chǎn)稅試點政策，不再將市外人員購買普通住宅納入征稅范圍）。山東、大連、成都等地優(yōu)化公積金政策。
3月11日，自然資源部、財政部發(fā)布《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》。華泰證券預計，規(guī)范文件的持續(xù)出臺有望給予地方政府更加明晰的操作指引，加速專項債券收地的落地，從而平衡土地供需、改善房企流動性，進一步筑牢“止跌回穩(wěn)”的趨勢。“土地收儲政策的推進有望進一步改善房地產(chǎn)的庫存問題，看好重點城市區(qū)域市場的量價回升，以及在對應區(qū)域擁有儲備或新獲取資源的‘三好’房企的估值修復，同時業(yè)績與現(xiàn)金流穩(wěn)健的物管公司亦有望受益于市場止跌回穩(wěn)。”華泰證券寫道。
中銀國際證券表示，當前房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”主基調(diào)不變，提振需求是首要任務，從高頻數(shù)據(jù)來看，目前市場仍然維持緩慢復蘇的勢頭。后續(xù)的市場修復能否得到鞏固，一方面依賴于需求端寬松政策的進一步擴底，另一方面，貨幣化舊改和收儲進度也將繼續(xù)成為2025年的重要主線。從標的來看，一方面，流動性安全、重倉高能級城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，得益于化債、政策紓困、銷售改善等多重邏輯下的困境反轉(zhuǎn)的標的或具備更大的估值修復彈性。現(xiàn)階段建議關注四條主線：1）基本面穩(wěn)定，在一、二線核心城市的銷售和土儲占比高、在重點城市的市占率較高的房企；2）從2024年以來在銷售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企；3）經(jīng)營或策略上有增量或變化的房企及受益于地方政府化債邏輯的公司；4）受益于二手房市場持續(xù)量價修復的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。
校對：李凌鋒?????????????
